2024/09/20 不動産
定期借地権について
本コラムでは、定期借地権について説明します。
１、定期借地権とは
２、定期借地権が認められるための要件
３、効果
１、定期借地権とは
定期借地権（借地借家法22条）は、借地契約の存続期間を50年以上とする場合に、契約の更新がないこと、建物の再築による存続期間の延長がないこと及び建物買取請求をしないこととする特約を定めることができる制度です。
借地権は、基本的に更新をすることができ、借地人には強い保護が与えられていますが、定期借地権については、上記のように更新等の規定を排除することができるという点に特徴があります。
２、定期借地権が認められるための要件
借地借家法22条は、「存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第1項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」と規定しています。
①存続期間を50年以上として借地権を設定することに加えて、②３つの特約、つまり、(ⅰ)契約の更新がないこと、(ⅱ)建物の再築による存続期間の延長がないこと、(ⅲ)期間満了時の建物買取請求を行わないことのを定める必要があります。また、「この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」との規定から、③上記特約は公正証書によってなされる必要があります。
⑴ 存続期間を50年以上とする借地契約
借地契約の存続期間を50年以上と定める必要があります。「〇〇年以上」という契約や、期間を定めないという契約ではなく、有期の期間を定める必要があります。
50年未満の期間を定めた場合には、22条の定期借地権が認められることはなく、最終的には当事者の意思解釈によりますが、基本的には普通借地契約と解されるものと思われます。
⑵ 3つの特約
②３つの特約については、これを定めない場合には単なる普通借地権であり、定期借地権の設定に当たっては3つをセットで定める必要があります。3つの特約は必ず借地権設定に際し同時にすることを要するものとされています（田山輝明・澤野順彦・野澤正充編『新基本法コンメンタール【第２版】借地借家法』137頁〔澤野〕（日本評論社、2019））。
なお、この点については、建物買取請求権を排除しない形態での定期借地権については、これを許容しない場合には、契約更新等を排除しつつ建物買取請求権の排除を欠く契約が全体として無効となり、存続期間が50年以上の普通借地権として扱われるという極端な結果を招くとして、建物買取請求権を排除しない形態での定期借地権は認めるべきとする見解も示されています（稲本洋之助・澤野順彦編『コンメンタール借地借家法（第４版）』（日本評論社 2019）170頁）.
もっとも、登記実務上は、3点の特約がセットでない定期借地権の登記申請は認められていないことに注意が必要です。
３、効果
定期借地権が成立すると、①存続期間が満了した際に更新されることがなく、借地契約で定めた契約期間を越えて期間が延ばされることがなくなります。
また、②期間の途中で建物が再築されたような場合にも、存続期間の延長はなく、③期間満了後、借地人が土地を返還する際にも、建物買取請求を行うことができなくなります。
